Quale iter deve seguire un condominio per maturare il credito fiscale del 110% o per finanziare i lavori con la cessione del credito fiscale ?

A seguito delle recenti normative fiscali che hanno introdotto per alcune tipologie di lavori la possibilità di avvalersi delle detrazioni fiscali del 110% della spesa, in molti si sono chiesti quale sia la procedura migliore da seguire per fare lavori di ristrutturazione senza dover anticipare denaro o, comunque, spendere il meno possibile.

Sono ormai numerosissime le offerte “110%” presenti sul mercato ma occorre fare bene attenzione ed essere sempre molto prudenti per non avere brutte sorprese.

Anzitutto occorre avere idea della tipologia d’intervento che il condominio ha intenzione di eseguire perché le detrazioni fiscali del 110% riguardano soltanto alcuni interventi. Esistono attualmente anche altre tipologie di detrazioni fiscali seppur di minor importo (90% per le facciate, 50% per lavori di recupero del patrimonio edilizio ed altre ancora). Per capire quali interventi rientrano nelle detrazioni del 110% od in altra tipologia di detrazione, si consiglia di rivolgersi sempre ad un tecnico professionista e di consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate.

In questa sede, non analizzeremo quali interventi beneficiano delle detrazioni fiscali al 110% ma vedremo come fare per arrivare a conseguire il credito fiscale (1° ipotesi) e, cosa più difficile, come fare per utilizzare le detrazioni per finanziare l’esecuzione dei lavori (2° ipotesi).

La prima ipotesi, ovvero quella di conseguire il credito fiscale dopo aver eseguito i lavori, è relativamente semplice. Il Condominio dovrà incaricare un tecnico professionista per la verifica della fattibilità di lavori ricompresi nel 110%, la valutazione della conformità e regolarità urbanistica delle unità immobiliari costituenti il condominio, la valutazione energetica degli immobili, la redazione di un capitolato delle opere da realizzare. Successivamente, il Condominio dovrà individuare un’impresa per l’esecuzione dei lavori indicati dal tecnico professionista ed appaltare i lavori. Una volta terminati i lavori ed eseguiti tutti i pagamenti con le modalità stabilite dalle normative vigenti ed in base alle istruzioni operative dell’Agenzia delle Entrate, il Condominio (ovvero i singoli condomini) maturerà il credito fiscale pari al 110% dell’importo speso.

La procedura sembra complicata ma, affidandosi ad un tecnico professionista competente, non ci saranno problematiche. Il vantaggio di questo iter è che il Condominio sceglie il professionista, l’impresa e può anche determinare alcuni importanti dettagli delle opere che intende realizzare. Lo svantaggio è dato dal fatto che, prima di aver maturato il credito fiscale del 110%, il Condominio dovrà aver pagato tutto. Le somme necessarie dovranno essere quindi preventivamente stanziate dai singoli condomini. Trattandosi d’interventi spesso con costi rilevanti, questa soluzione per quanto semplice è spesso di fatto impossibile da seguire.

La seconda ipotesi, ovvero quella di impegnarsi a cedere il credito fiscale che si maturerà al termine dei lavori come strumento per finanziare i lavori stessi, è sicuramente più interessante ma anche più complessa perché, per non commettere errori  che potrebbero compromettere il conseguimento dell’obiettivo, richiede alcune difficili decisioni per le quali è sempre bene avvalersi di un tecnico professionista. E’ consigliabile, inoltre, farsi sempre assistere anche da un avvocato per la stipula dei contratti.

Esistono tre diversi modi per arrivare ad eseguire lavori ricompresi nel 110% senza dover anticipare grandi capitali o, in alcuni casi, persino senza dover anticipare nulla.

Il primo modo è quello dello “sconto in fattura”, ovvero l’impresa appaltatrice non si farà pagare nulla (o quasi nulla) dal Condominio ma acquisirà interamente il credito fiscale del 110%. Il problema è dato dal fatto che sono pochissime le imprese sul mercato disposte a lavorare per acquisire soltanto il credito fiscale. Il Condominio, inoltre, dovrà far svolgere a propria cura e spese anche tutta l’attività preliminare all’appalto, incaricando a proprie spese un tecnico professionista per la verifica della fattibilità di lavori ricompresi nel 110%, la valutazione della conformità e regolarità urbanistica delle unità immobiliari costituenti il condominio, la valutazione energetica degli immobili e la redazione del capitolato delle opere.

Il secondo modo è quello di affidarsi ciecamente a società “general contractor”, ovvero imprese che si occuperanno di tutto in cambio della cessione del credito fiscale. Si tratta di un vero e proprio contratto a scatola chiusa, dove un’impresa s’impegna col Condominio a far fare tutto quanto necessario (dallo studio preliminare all’esecuzione delle opere) per conseguire il credito fiscale del 110% senza pretendere nulla o quasi dal Condominio. Il vantaggio è dato dal fatto che il Condominio non spenderà veramente nulla o spenderà molto poco rispetto al valore delle opere ma, per contro, non avrà di fatto alcun potere di determinazione sulla scelta dei lavori da eseguire, sui materiali da utilizzare e sull’impresa che eseguirà le opere. Nel caso in cui i lavori dovessero essere eseguiti male e non a regola d’arte, potrebbe essere molto arduo per il Condominio rivalersi nei confronti del soggetto responsabile.

Il terzo modo per finanziare i lavori 110% è senz’altro il migliore ma richiede alcune fatiche iniziali. Il terzo modo consiste nel affidare ad un tecnico professionista di propria fiducia la verifica della fattibilità di lavori ricompresi nel 110%, la valutazione della conformità e regolarità urbanistica delle unità immobiliari costituenti il condominio, la valutazione energetica degli immobili, la redazione di un capitolato delle opere da realizzare. Successivamente, il Condominio dovrà scegliere l’impresa appaltatrice e poi individuare, prima di dare corso ai lavori, una società presente sul mercato disposta a finanziare lo stato avanzamento lavori in cambio dell’acquisizione dell’intero credito fiscale al termine dei lavori. Questo genere di società cominciano ad essere sempre più presenti e disponibili ad operazioni di questo tipo e spesso si tratta d’imprese energetiche (energia elettrica o gas). E’ la soluzione migliore per arrivare a lavori ricompresi nel 110% perché consente al Condominio di scegliere praticamente tutto (professionisti, opere, materiali, ecc.) e di non pagare nulla o quasi. Soprattutto in questo caso, essendo necessario stipulare contratti complessi e d’importi rilevanti, è sempre bene avvalersi anche dell’assistenza di un legale.

In conclusione, possiamo ritenere che le detrazioni fiscali del 110% sono un’ottima occasione da non lasciarsi sfuggire. Il consiglio è quello di affidarsi sempre ad un tecnico professionista e ad un avvocato che abbiano specifiche competenze in materia perché sbagliare anche un solo passaggio (o anche firmare un contratto di cui non si è capaci di valutarne le conseguenze) può comportare il mancato conseguimento del credito fiscale con tutte le necessarie conseguenze.