Come si deve procedere per far modificare al condominio le tabelle millesimali ?

Le tabelle millesimali sono i criteri di ripartizione delle spese condominiali e spesso sono espresse in valori millesimali. Il condominio può avere una o più tabelle millesimali (per le spese di proprietà, le spese di gestione, per le spese ascensori, ecc.) e di solito sono istituite fin dalla nascita del condominio mediante il loro inserimento nel regolamento contrattuale allegato ai primi rogiti di compravendita.

Le tabelle millesimali possono essere elaborate applicando numerosi criteri: la superficie dell’immobile, la destinazione d’uso, l’orientamento, la luminosità, il piano, ecc.

Può accadere, però, che le tabelle siano state elaborate già all’origine con degli errori oppure, più frequentemente, che nel tempo le tabelle millesimali diventino inadeguate a ripartire correttamente le spese condominiali. Si pensi, ad esempio, al caso in cui taluno abbia realizzato (ove consentito)  una veranda aumentando la volumetria dell’appartamento, oppure abbia cambiato la destinazione d’uso di un locale sottotetto trasformandolo in appartamento o, ancora, al caso di sopraelevazione dell’ultimo piano. In questi casi, è evidente che le tabelle millesimali originali risultino inadeguate a ripartire in modo corretto le spese di condominio.

Per la rettifica delle tabelle millesimali si può procedere con delibera assembleare ma le maggioranze necessarie per l’approvazione dei nuovi criteri di ripartizione delle spese sono diverse a seconda della causa che ne ha generato la necessità di modifica.

E’ sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio quando occorre modificarle per un errore (evidente) della loro elaborazione oppure quando sono mutate nel tempo le condizioni di una parte dell’edificio a causa della sopraelevazione o incremento o diminuzione delle unità immobiliari per almeno il 20% di una unità immobiliare. I costi di elaborazione delle nuove tabelle millesimali nella prima ipotesi (errore originario) sono a carico di tutto il condominio, mentre nella seconda ipotesi (sopraelevazione o variazione volontaria delle unità immobiliari) possono essere posti a carico di colui o coloro che hanno dato luogo alla variazione.

In tutti i casi diversi da quelli sopra descritti, invece, le nuove tabelle dovranno essere approvate all’unanimità.

E’ difficile, tuttavia, che un condominio giunga ad elaborare nuove tabelle millesimali ed a farle approvare, sia perché spesso sorgono problematiche sulla scelta del professionista che dovrà elaborarle, oppure  su chi dovrà anticipare o farsi carico dei relativi costi (spesso anche rilevanti), sia infine perché le nuove tabelle potrebbero sempre essere contestate.

Per questi motivi, per ottenere la modifica delle tabelle millesimali quasi sempre si ricorre al procedimento giudiziale di rettifica. Ogni condomino può citare in giudizio il condominio (dopo aver esperito il tentativo di mediazione obbligatoria), avanti al Tribunale territorialmente competente, per far valere le sue ragioni ed ottenere che le nuove tabelle vengano elaborate da un tecnico nominato dal giudice (CTU).  Il perito elaborerà le nuove tabelle nel contradditorio delle parti, che poi faranno stato tra le parti una volta che il Tribunale avrà pronunciato sentenza e questa sarà passata in giudicato.

Occorre sapere che le nuove tabelle millesimali (approvate con delibera o con sentenza passata in giudicato) non possono mai avere efficacia retroattiva ma dovranno essere applicate da quel momento in avanti per la ripartizione delle spese. E’ possibile, tuttavia, nel caso di rettifica mediante sentenza delle tabelle millesimali, intraprendere un’azione giudiziale nei confronti del condominio per ottenere un indennizzo per ingiustificato arricchimento, qualora ne ricorrano i presupposti, almeno per il tutto il periodo in cui è durato il giudizio di rettifica delle tabelle millesimali nel rispetto del termine di prescrizione di  10 anni.